Die Maklerprovision sorgt immer wieder für Diskussionen – vor allem seit der Einführung neuer gesetzlicher Regelungen. Wer zahlt, wie viel und warum? Besonders Käufer und Verkäufer von Einfamilienhäusern und Wohnungen stehen oft vor offenen Fragen. Die gute Nachricht: Transparenz und Fairness wurden durch die Reformen gestärkt.Doch was bedeuten die neuen Regeln konkret für Sie? In diesem Beitrag erklären wir die aktuellen Vorschriften zur Maklerprovision, geben wertvolle Tipps zur Verhandlung und zeigen, wie beide Parteien profitieren können.
1. Welche Provisionsmodelle gibt es?
Die gesetzlichen Regelungen zur Maklerprovision wurden am 23. Dezember 2020 reformiert, um mehr Transparenz und Fairness zu schaffen. Je nach Immobilientyp und Vertragsgestaltung bestehen weiterhin unterschiedliche Modelle:
- Paritätische Aufteilung (50/50): Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerprovision zu gleichen Teilen. Dieses Modell ist für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen verpflichtend, wenn der Käufer ein Verbraucher ist (§ 656c BGB).
- Innenprovision: Hier übernimmt der Verkäufer die vollständige Provision. Dieses Modell bleibt vor allem bei der Vermarktung von Neubauprojekten oder Gewerbeimmobilien verbreitet und ist oft Teil strategischer Verkaufsansätze.
- Außenprovision: Der Käufer trägt die gesamte Provision allein. Dieses Modell ist weiterhin erlaubt, jedoch nur für Immobilien, die nicht in den Bereich von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen mit Verbraucherbeteiligung fallen. Beispiele sind Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser oder Grundstücke.
2. Wie hoch darf die Maklerprovision sein?
Die Maklerprovision ist in Deutschland nicht gesetzlich gedeckelt und kann frei vereinbart werden. Diese Regelung gewährleistet Flexibilität, erfordert jedoch klare Absprachen und schriftliche Vereinbarungen.
Praxistipps zur Provisionshöhe:
- Regionale Marktstandards: Üblich sind Provisionen zwischen 5 % und 7 % des Kaufpreises, die sich Käufer und Verkäufer häufig teilen. Regionale Unterschiede sind jedoch signifikant.
- Maklervertrag mit dem Verkäufer: In den meisten Fällen wird die Maklerprovision im Maklervertrag direkt mit dem Verkäufer geregelt. Dies ist eine bewährte Praxis, da der Makler und der Verkäufer als Auftraggeber die Konditionen besser einschätzen kann.
- Verhandlungsfreiheit: Makler sollten und werden moderat bleiben, da überhöhte Forderungen das Risiko bergen, den Vertrag nicht abschließen zu können und er den Vertrag an einen anderen Makler verliert.
- Kein gesetzliches Limit, aber marktwirtschaftliche Realität: Die Prozesse im Immobilienverkauf werden immer komplexer und zeitintensiver. Makler gehen ein hohes Risiko ein, da sie nur im Erfolgsfall ihre Provision erhalten. Ein Maklervertrag ist immer erfolgsbasiert – kein Abschluss, keine Provision.
3. Kann die Maklerprovision auch höher sein als die ortsübliche Provision?
In bestimmten Situationen kann eine höhere Maklerprovision gerechtfertigt sein. Hier sind einige Szenarien, in denen dies der Fall sein könnte:
- Preisgünstige Immobilien: Bei sogenannten “Schnäppchenhäusern” oder sehr preiswerten Objekten wird oft ein höherer Provisionssatz angesetzt oder ein Festbetrag vereinbart, da der übliche Prozentsatz für den Makler aufgrund des geringen Verkaufspreises nicht lukrativ wäre.
- Großstädte: In Metropolen wie Hamburg, Berlin oder München können oder werden manche Makler tendenziell mehr verlangen als in ländlichen Gegenden oder Kleinstädten, da die Nachfrage und der Arbeitsaufwand höher sind.
- Schwierig zu vermittelnde Objekte: Wenn ein Objekt besonders schwer zu verkaufen ist oder ein außergewöhnlich hoher Arbeitsaufwand erwartet wird, könnte eine höhere Provision vereinbart werden.
- Einhaltung der gesetzlichen Regelungen: Es ist wichtig zu beachten, dass seit Dezember 2020 gesetzlich geregelt ist, dass der Käufer maximal 50 % der vereinbarten Gesamtprovision zahlen darf (§ 656c BGB). Unabhängig von der vereinbarten Höhe muss diese Regel eingehalten werden.
- Fallstudien: Meistens bestimmt die Attraktivität der zu verkaufenden Immobilie auch die Provisionshöhe.
4. Warum keine Deckelung der Maklerprovision sinnvoll ist
Die freie Vereinbarung der Provision hat Vorteile für beide Parteien:
- Flexibilität in der Gestaltung: Der Makler kann seine Provision an den Aufwand und die Komplexität des Verkaufs anpassen.
- Marktwirtschaftlicher Anreiz: Eine zu hohe Provision könnte potenzielle Auftraggeber abschrecken, was Makler zu einer fairen Preisgestaltung motiviert.
- Risiko und Aufwand des Maklers: Da die Provision erst bei einem erfolgreichen Vertragsabschluss gezahlt wird, trägt der Makler einen großen Teil des finanziellen Risikos.
5. Zukunftsaussichten
Die Immobilienbranche entwickelt sich stetig weiter, und auch die gesetzlichen Rahmenbedingungen könnten sich in Zukunft verändern. Einige Trends und mögliche Entwicklungen:
- Digitalisierung der Maklerdienste: Automatisierte Prozesse und digitale Tools könnten die Arbeit der Makler erleichtern und gleichzeitig neue Herausforderungen schaffen, insbesondere im Hinblick auf transparente Provisionsmodelle.
- Mögliche gesetzliche Anpassungen: In der Politik wird immer wieder über die Deckelung von Maklerprovisionen oder ähnliche Regulierungen diskutiert. Dies könnte langfristig Auswirkungen auf die Gestaltung von Maklerverträgen haben. Die Deckelung und Überregulierung in der Politik wäre ein großer Fehler, da der Markt sich in den letzten Jahren selbst reguliert hat und der Beruf des Immobilienmaklers immer mehr als vertrauensvoller Berater-Beruf wahrgenommen wird.
- Verstärkte Kundenorientierung: Kunden erwarten zunehmend individuell angepasste Dienstleistungen. Makler, die sich als partnerschaftliche Berater positionieren, könnten hier profitieren.
6. Konflikte und Lösungen
Auch bei klaren Regelungen zur Maklerprovision kann es zu Konflikten kommen. Hier sind typische Problemstellungen und Lösungsansätze mit praxisnahen Beispielen:
- Konflikt: Unzufriedenheit mit der Provisionshöhe beim Verkäufer. Lösung: Transparente Kommunikation ist entscheidend und beruhigt den Verkäufer. Makler sollten bereits zu Beginn die Kostenstruktur transparent erläutern und die Leistungen klar darlegen, die im Preis enthalten sind. Der Makler sollte dem Verkäufer immer wieder einen Statusbericht übermitteln oder das persönliche Gespräch suchen.Zum Beispiel:
- Erstellen Sie eine Leistungstabelle, in der alle Dienstleistungen wie Exposéerstellung, professionelle Fotografie, Vermarktungsstrategien und Besichtigungsmanagement detailliert aufgeführt werden.
- Bieten Sie bei Einwänden an, einzelne Kostenpositionen zu erläutern, um den Mehrwert der Leistungen nachvollziehbar zu machen.
- Konflikt: Streit um die Vertragsgestaltung. Lösung: Eine detaillierte und schriftliche Vereinbarung im Maklervertrag verhindert Missverständnisse. Passen Sie Verträge bei Unterschrift einfach an. Übrigens ist ein Maklervertrag immer am besten, wenn er individuelle Vereinbarungen von Verkäufer enthält, die klar formuliert sind.
- Verwenden Sie Musterverträge mit gut verständlichen Erläuterungen der einzelnen Klauseln, die individuell angepasst werden können.
- Vereinbaren Sie bei Unstimmigkeiten, dass ein neutraler Immobilienverband oder eine Schlichtungsstelle hinzugezogen werden kann, um Streitigkeiten frühzeitig zu lösen.
Fazit: Vertrauen aufbauen und die richtige Balance finden
Ein offenes und persönliches Gespräch zwischen Makler und Kunde ist der Schlüssel zu mehr Sicherheit und Transparenz für Käufer und Verkäufer. Durch eine klar formulierte Provisionsvereinbarung im Maklervertrag wird nicht nur Vertrauen geschaffen, sondern auch der Grundstein für einen reibungslosen Verkaufsprozess gelegt. Indem beide Parteien ihre Erwartungen und Ziele offen kommunizieren, können sie produktiv zusammenarbeiten und gemeinsame Erfolge erzielen.
Vertrauen ist entscheidend, um Missverständnisse zu vermeiden und eine langfristige, positive Beziehung aufzubauen.
Quellen
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Insbesondere §§ 656a–656d
- Immobilienverband Deutschland (IVD): Informationen zur Maklerprovision
- Aktuelle Marktdaten und Studien zur Immobilienbranche
- Eigene Erfahrung
TR;)
